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Investir en LMNP
Loueur Meublé Non Professionnel
Qu’est ce que le statut LMNP ?
LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal existant depuis 1949 et destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartement,…) et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.
Quelles sont les conditions relatives au statut LMNP ?
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Acheter un logement meublé pour devenir loueur en meublé non professionnel. (LMNP)
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Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel.
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Ne pas percevoir plus de 23 000€ de revenus issus de locations sous le régime LMNP (ou 50% de son revenu global.)
Comment sont imposés les revenus issus de la LMNP ?
Les revenus issus de la location meublée (LMNP) sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux. (BIC). Il est cependant possible de choisir le régime d’imposition (dans le cas de revenus inférieurs à 32 000€ ) :
Régime Micro-BIC
Ce régime n’est possible que dans le cas ou les revenus du LMNP sont inférieurs à 32 000€.
Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%. Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%.
Quels sont les avantages du LMNP ?
Les prix d’acquisition d’un LMNP sont assez faibles.
Il n’y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire.
Vous recevez les loyers même si le bien n’est pas occupé (bail commercial).
Vous pouvez récupérer la TVA sur un achat LMNP neuf (20%).
Vous profitez d’une imposition avantageuse sur vos revenus locatifs
Régime BIC réel
Ce régime est obligatoire pour les revenus LMNP supérieurs à 32 000€. Il est nécessaire dans ce cas de tenir un comptabilité complète. En revanche il est possible de déduire les charges suivantes :
Les intérêts d’emprunts
Les frais de notaire
La taxe foncière
La taxe d’habitation
Les assurances
Les travaux de réparation
L’amortissement du bien
L’amortissement des travaux
Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est à ajouter au revenu global.
Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs pendant 9 ans. Attention cependant, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP.
Quels sont les inconvénients du LMNP ?
A l’inverse d’un investissement immobilier « classique », vous ne pouvez pas habiter le bien que vous achetez. Les biens LMNP sont en effet des biens spéciaux. Il s’agit d’un produit d’investissement qui doit être vu comme tel.
Vous êtes liés par un bail commercial avec votre gestionnaire sur la période contractuelle définie. Une fois terminé, ce bail peut ne pas être reconduit par le gestionnaire, ou reconduit à la baisse.
Il est essentiel de choisir un gestionnaire « fiable » et solide.
Quels sont les biens éligibles au statut LMNP ?
Faites le choix d'investir sans surprise
Les résidences LMNP de tourisme
La France reçoit un volume de touristes croissant chaque année. Le développement du tourisme en provenance des « BRICS » (Bresil, Russie, Inde, Chine…) assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme. En effet, on assiste à un manque d’infrastructures dans de nombreuses régions touristiques françaises. Un investissement en LMNP dans une résidence de tourisme bien située est donc tout à fait pertinent en 2016.
Les résidences LMNP d’affaire
Les résidences d’affaire fonctionnent sur le même principe que les résidences de tourisme mais sont généralement situées dans les centres villes proche des centres d’affaires. La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d’hébergement, particulièrement prisé des hommes d’affaires en déplacement sur des moyennes et longues durées (1 semaine à quelques mois). La nécessité d’une mobilité croissante dans les affaires rends les résidences d’affaires situées dans les centres stratégiques séduisantes pour un investissement en LMNP.
LMNP et TVA
Le statut LMNP peut permettre de récupérer la TVA. Il est nécessaire pour cela de faire l’acquisition d’un logement LMNP neuf, qui offre des services para-hôteliers (cas des résidences d’affaire, résidences de vacances…).
La résidence dans laquelle le logement LMNP fait partie doit également proposer 3 des 4 services suivants : fourniture de linge de maison,nettoyage des locaux, accueil de la clientèle, service de petit déjeuner.
Attention, la TVA lors de l’achat n’est réellement acquise qu’à partir de 20 ans d’exploitation. Si le loueur en LMNP ou le gestionnaire arrête la location en LMNP du bien, la TVA doit être remboursée au prorata des années restantes.
Est-il possible de revendre un bien LMNP ?
Il est tout à fait possible de revendre un bien en LMNP. Lors de la revente d’un bien LMNP, la plus-value éventuelle bénéficie d’un abattement de 2% par an à partir de 5 ans de détention. La taxation de la plus-value est donc nulle à partir de 30 ans de détention. Dans le cas contraire, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values immobilières dans le cadre privé. Cette taxation est de 19% + 13.5% de CSG soit un total de de 32.5%.